近几日，A股走出了一波开门红行情，不过银行板块有几日却没有跟涨，行业指数还略有下跌。有市场分析人士认为，其原因在于日前中国人民银行、中国银保监会联合建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，为银行业金融机构分档划定了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两条“红线”。

对于银行而言，房地产贷款和个人住房贷款因为有房与地这两样价值较高的不动产作为抵押，在风控方面只需投入较少精力就能坐收稳定收益，因此不少银行把此类业务作为发展重点。数据显示，在38家上市银行中，有11家银行房地产开发贷款占比超出上限，8家银行个人住房贷款占比超出上限。随着房地产业务贷款规模受限，意味着这些银行的未来业绩会受到影响，资本市场对其重新估值也在情理之中。

不过，是不是离开了房地产，银行就赚不到钱？也不尽然。比如上市城商行之一的宁波银行，其房地产类贷款和个人住房贷款余额合计在其近1.6万亿元总资产规模中占比不到1%，其经营业绩却很不错，该行去年前三季度实现归属于母公司股东的净利润达112.71亿元，不良贷款率稳定在0.79%。宁波银行赚钱的大头主要来源于制造业贷款和具有较高附加值的国际贸易融资、投行、票据、理财业务等。当然，能把这些业务做出色，一方面在于其能够长期坚持自身服务制造业的定位，不断提升基层员工的服务能力；另一方面是其不断加大科技投入，上线了外汇金管家系统、票据好管家系统等服务软件，客户足不出户就能办理业务，有效提升了客户黏性。

宁波银行并非孤例，浙江台州的三家城商行，台州银行、泰隆银行、民泰银行连一笔房贷都没有，盈利能力同样很强。他们的经验就在于把服务小微做深做透。如台州银行在各分支机构建立了50多个服务于不同行业的专门业务拓展部。该行黄岩北洋支行瓜果行业拓展部客户经理专门服务于当地在全国各地种植瓜果的农民客户，在不断摸索中逐渐成为行业专家，只要到瓜地里一看，他们就能看出瓜的质量，估算出瓜农本季收成，贷款就不仅敢贷，更能及时满足瓜农需求，风险把控也胸有成竹。目前该支行已服务1300余瓜农，授信3亿多元。

这些例子充分说明，不靠房地产，银行照样能赚钱，关键在于自身有没有“金刚钻”去揽目标客户的“瓷器活”。

从规范行业发展角度来说，房地产贷款集中度管理制度的建立，其实不仅是落实“房住不炒”定位的要求，也是倒逼银行业提升服务实体经济能力，做出特色，办出水平的新举措。面对新形势，广大银行需要结合自身定位，在市场中找准自己的客户群，苦练内功，以自身的优质服务实现高质量发展。

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《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》）继续“发威”。 1月5日，继前一天下跌1.93%后，银行板块再度下跌0.66%。具体来看，房地产贷款集中度超标越多的银行股跌幅越大。成都银行两日累计跌幅最大达11.81%，杭州银行跌9.79%，

兴业银行

跌9.52%，郑州银行、厦门银行、青岛银行、平安银行跌幅超6%，38家银行股中有30家银行股收跌。 “这两天银行股下跌主要是受到《通知》的影响，且下跌比较明显，在我看来市场有些反应过度。随着经济复苏等因素影响，银行股将迎来一个估值合理的修复过程。”天风证券银行业首席分析师廖志明对21世纪经济报道记者分析称。 光大证券金融业首席分析师王一峰也表示，《通知》对银行经营产生的短期影响不大，万亿量级以内的新增资产投放将转向低风险资本回报率的其他领域，所带来的冲击有限。“预计超标的银行将重新调整2021年信贷指标，降低房地产贷款增量占比。同时从长期看，可能对银行向零售转型的逻辑形成一定冲击。” “《通知》对我们行个人住房贷款的投放影响明显，额度更紧了，去年符合放款条件的贷款还没发放完。”1月5日，深圳地区一家国有大行个人客户经理对21世纪经济报道记者表示。 大中小银行影响分化 《通知》将法人银行分为五档，具体为：6大行+国开行为第一档，12家股份行+农发行+进出口银行+北京、上海、江苏银行为第二档，民营银行+除去北京、上海、江苏外的城商行+大中城市和城区农合机构为第三档，县域农合机构为第四档，村镇银行为第五档。农合机构包括：农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社。 按照上述标准，据中信建投证券银行业首席分析师杨荣以2020年半年报数据测算，38家上市银行中，房地产贷款占比超标2%的银行及比例分别为：成都银行13.3%、郑州银行10.38%、青岛银行9.07%、青农商行7.52%、兴业银行6.23%、西安银行6.20%、

招商银行

5.52%、厦门银行4.4%、杭州银行2.43%；个人住房贷款占比超标的银行及比例分别为：成都银行8.52%、兴业银行5.73%、招商银行4.52%、西安银行2.89%、青岛银行2.36%、建设银行1.53%、邮储银行1.14%、郑州银行0.93%。 从上述测算结果来看，大中小银行之间达标压力来源不同：国有大行及股份行达标压力多是个人住房贷款占比超标，而城商行、农商行达标压力大多是对公房地产贷款占比超标。 “因此，大中小银行达标路径也有所不同，预计未达标国有大行及股份行以减小个人住房贷款投放力度为主，而城商行等主要需压降对公房地产贷款。”国泰君安证券银行业首席分析师张宇表示。 廖志明表示，从各档银行整体来看，《通知》对2021年房地产信贷融资影响中性。具体来看，利好国有大行，大行为按揭贷款投放主力且占比上限较高，预计2021年全口径房地产贷款增量将达6万多亿。 中银国际证券分析师林颖颖认为，《通知》落地的目的在于引导银行调整信贷结构，而非信用的收紧，预计超标银行将调整自身信贷结构，因此对银行整体规模扩张影响有限。“对于超标的银行而言，对优质对公项目储备充沛的银行、或者非按揭类零售业务开展能力强的银行影响更小。” 从股价表现来看，近两日下跌较多的为股份行、城商行，大行跌幅相对较小。具体为，邮储银行跌2.14%、建设银行跌1.27%、工商银行跌0.4%、农业银行跌0.32%、

中国银行

跌0.31%、交通银行持平。 零售转型逻辑生变？ “考虑到2020年下半年房贷投放加速，预计2020年末的指标更高。”东吴证券首席分析师马祥云表示。按照《通知》，银行房地产贷款集中度测算以2020年12月末数据为界。 对于银行而言，之所以倾向于发放房地产相关贷款，原因在于个人住房贷款风险权重、资本消耗、不良率相对较低，而综合回报较高；对公房地产贷款是传统优质资产，收益率一般高于对公行业1个百分点左右。 《通知》发布后，指标超标的银行贷款结构将面临调整。杨荣表示，《通知》在引导银行尽量要减少住房按揭贷款和房地产开发贷款的投放比例，而增加其他零售贷款和对公的投放。 “下一阶段，中小银行除支持经济重点领域和薄弱环节外，发力的重点可能在非按揭其他零售业务，包括信用卡、综合消费贷款、场景化金融等，甚至也不排除部分银行将与按揭性质相似的‘房抵贷’作为发力重点。”王一峰认为。 王一峰提醒，《通知》还可能带来一些衍生影响，包括：从长期来看，可能冲击银行向零售转型的逻辑等。 以招商银行、宁波银行为例。马祥云表示，虽然招商银行在未来4年内新增贷款结构调整存在一定压力，但其零售产品线丰富，消费贷及个人经营性贷款可能接替按揭贷款，成为未来几年新增零售贷款的主力。如果未来新增零售贷款向其他产品切换，预计资产端收益率有望提高，但资本消耗更高、资产质量管控的挑战也更大，本质上是对风险、收益与资本的再平衡。 “宁波银行过去一直对房地产类贷款及投资非常审慎，存量规模很小。尽管平安银行没有涉房类贷款占比调整的压力，但也不意味着能借势推动房贷业务高增长，《通知》核心是通过银行贷款间接管控房地产，因此未来即使额度宽松的银行也无法再大规模加速投放涉房类贷款。”马祥云称。 此外，廖志明对21世纪经济报道记者表示，尽管今年前两个交易日银行股表现不佳，但是随着国内经济强劲复苏，银行业业绩增速也将迎来明显上升，银行股有望“否极泰来”，成为过去两年以来表现比较好的一年。