9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。有2点值得关注：

1、坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。

2、维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

而此前在9月24日召开的央行第三季度例会上，央行也罕见提及房地产。

 //  坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段  //

此次金融工作座谈会议由人民银行行长易纲主持，人民银行副行长潘功胜、银保监会副主席周亮、肖远企出席，住房城乡建设部、证监会相关部门负责同志及全国24家主要银行负责同志参加会议。

会议认为，近年来，金融部门全面落实房地产长效机制，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融政策连续稳定，在服务实体经济、推动经济转型升级和促进房地产市场平稳健康发展中发挥了积极作用。

会议强调，金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。

会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

//  “两个维护”的新说法  //

关于此次房地产金融座谈会中提出的“配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”的说法，这并不是央行首次提出。上一次提出是在9月24日央行第三季度例会上。

在9月27日，中国人民银行发布消息称，货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日召开，会议分析了国内外经济金融形势。

会议明确了货币政策总基调，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。

与二季度例会相比较，本次会议对货币政策的表述出现了新增内容。例如“增强信贷总量增长的稳定性”、“坚持把服务实体经济放到更加突出的位置”。

另外，本次例会最引人注目的亮点是：央行针对楼市提出了“两个维护”的新说法。会议明确提出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

//  “三道 红线”政策落地一年多  //

过去的一年，对于房地产企业来说，日子过得有点紧。

去年8月“三道 红线”政策落地。

2020年12月31日，人民银行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。

2021年3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，防止经营用途贷款违规流入房地产领域。

如今，距离“三道 红线”政策落地刚满一年。

近一年时间以来，超过三成房企成功降档，净负债率下降，现金短债比有所提升。

不过在房地产市场双向收紧的背景下，部分龙头房企和中小型房企现金流紧张，面临较大的财务和经营压力。

数据显示，1-8月，全国房地产开发投资同比增长10.9%，但增速已连续回落。

此外，房地产贷款增速总体平稳。数据显示，6月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额50.8万亿元，同比增长9.5%，增速较3月末低1.4个百分点。

//  机构：保民生、保交房或成为下一阶段工作重点  //

在9月27日，央行发布消息的当天，房地产板块突然大涨，深交所发布的房地产指数涨幅超过5%。

天风证券陈天诚最新研报称表示，在央行第三季度例会首次提及房地产“两维护”：“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，结合近期发生的一些房企风险事件，或表明央行对市场下行及行业的风险事件有所关注，房地产稳定健康发展仍旧是维护重点，且从维护住房消费者的合法权益角度，保民生，保交房或将成为下一阶段工作重点。从政策调控角度，整体调控的目的是维持房地产市场平稳健康发展，防止企业过度运用杠杆从而引发系统性风险。

平安证券杨侃此前发布研报称，央行政策委员会例会明确“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，为2009年以来首次提及房地产。结合此前《经济参考报》、《经济日报》相继发声“防止政策调整误伤合理的市场需求”、“楼市调控应注意满足刚需”，预计未来融 资端环境或有望迎来小幅缓和。2021H1末37家上市银行中，26家房地产贷款占比、个人住房贷款占比已压降至监管要求上限及以内，整体亦存在一定调节空间。

关注按揭端放款速度及利率的变化。对比来看，通过放宽按揭助力销售回款，作用或相对更大，如放宽按揭贷款审批条件、缩短按揭贷款放款周期等（目前新房放款周期普遍3-6个月，二手房更长），将带来行业整体销售回款端资金改善，利于保障刚需合理的住房消费。放宽房企融资虽有望缓和行业流动性，但出于资金安全考量，金融机构或更倾向与资金本就相对充裕的国企、财务优质民企合作，而具有真实纾困需求民企则较难受益。

兴业证券表示，结合9月银保监会发言人“督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持”，以及媒体报道广佛区域一些银行情况，RMBS发行大幅增加等。满足刚需按揭可能是未来政 策边际变化最重要的点。